İSTANBUL (İGFA) – Kat maliklerinin ortak alanları kiraya verip maddi kaynak sağladıklarına sıkça rastlandığını belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kat malikleri ortasındaki ihtilafların büyük bir kısmı da, kat maliklerince onaylı mimari projede belirlenen emele uygun olarak kullanılması gereken ortak alan ve tesislerin kat maliklerince üçüncü bireylere kiralanmasında yaşanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran, bina girişi, hol, merdiven, asansör, koridor, çatı, çatı ortası, bahçe, otopark, spor salonu, yüzme havuzu, sauna, çamaşırhane, kiler, kalorifer dairesi, jeneratör odası, yangın merdiveni, su deposu üzere yerler ortak alana dahil. Ortak yerlerin, yetkili mercilerce onaylanmış plan ve projelerde açıkça gösterilmiş olması, ayrıyeten kontrat ile onaylı projenin ahenk içinde olması gerekmektedir.” dedi.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, şöyle devam etti:
ORTAK KULLANIM ALANLARI KİMLER TARAFINDAN VE NASIL KULLANILIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. unsuruna nazaran ortak alanlar üzerinde kimlerin, nasıl haklara sahip olduğu açıkça belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak kullanım alanları ile ilgili unsurları kapsamında kat malikleri arsa hisseleri oranında ana gayrimenkulün ortak alanlarında ortak mülkiyet kararlarına nazaran malik olurlar. Münasebetiyle her kat maliki belirlenen ortak alanlardan faydalanma hakkına sahiptir. Ayrıyeten; Kat maliklerinin sahip olduğu bu hak; kira kontratı ile kiracılara, farklı bir mutabakat ya da nedenle bağımsız kısımlarda ikamet eden yahut faydalanan üçüncü bireylere de tanınabilir.
BAĞIMSIZ KISIMLARDAN DAİMA OLARAK YARARLANANLAR İÇİN DE GEÇERLİ
Kat malikleri ortak alanları ve eklentileri kullanırken kanunlara, tapu sicilinde kayıtlı idare planına, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara, apartman idaresi tarafından alınan kararlara ve belirlenen kurallara uymak zorundadır. Şahısların diğerlerini rahatsız etmemesi, kimsenin hakkını ihlal etmemesi ve idare planına uygun hareket etmesi gerekir. Kat maliklerinin yükümlülükleri; bağımsız kısımlarda yaşayan kiracılar, burada oturma ve faydalanma hakkına sahip olan üçüncü şahıslar ve bağımsız kısımlardan daima olarak yararlananlar için de geçerlidir.
APARTMANDA ORTAK ALAN İŞGALİ NEDİR?
Apartman ortak alan işgali; ana yapıda ortak alan olarak belirlenen yahut ortak tesis olarak kullanılan yer, kesim, tesisat ya da eşyalarda öbür kat maliklerinin isteği alınmaksızın tamir, boyama, tadilat üzere değişikler ve yenilikler yapmak ve bu alanları müsaadesiz kullanmak olarak tanımlanabilir. Bu işgal büyük bir yenilik ya da ekleme yapmak biçiminde olabileceği üzere bir eşyayı daima olarak orada tutmak da olabilir. Bahçenin otopark olarak kullanılması, öteki kat maliklerinin onayı olmadan bahçeye kamelya inşa edilmesi, garaj olarak kullanılan alanlarda eski eşyaların koruma edilmesi ya da daire kapılarının önüne ayakkabı bırakılması ortak alan işgali olarak kabul edilir.
ORTAK ALANIN İŞGALİ DURUMUNDA NE YAPILMALI?
Kat maliklerinden ya da ana gayrimenkulde yaşayanlardan birinin apartman ortak alan işgali yapması durumunda bu şahıslara karşı dava açılabilir. Ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kat maliki hakkında süreç yapılması talep edilebilir. Tekrar talep öncesi ortak alana müdahalede bulunan kat malikine ihtarname de gönderilebilir. Bu ihtarnamede, verilen müddet içinde kat sahibinin ortak alana müdahaleyi sonlandırması istenir. Kat sahibinin ihtara uymaması durumunda dava açılabilir.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA ORTAK ALAN VE TESİSLER ÜÇÜNCÜ BİREYLERE KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?
KMK’nun 45. unsuru uyarınca ; “…ana yapının dış duvarlarının, çatı yahut damının reklam amacıyla kiralanması üzere değerli idare işleri lakin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” halindedir. Kanunun kelam konusu amir kararı ve bahse ait Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, ana taşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, fakat tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla imkanlıdır. Hasebiyle, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle aldıkları bir karar olmadıkça kiraya verilemez. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.
KİRALAMA KARARININ İPTALİ İÇİN MAHKEMEYE BAŞVURULABİLİR
Ayrıca kat malikleri tarafından idare planına da ortak yerlerin kiraya verilebileceğine ait bir karar konulabilir. İdare planında kiraya ait bu türlü bir kararın bulunması halinde, İdare planının bu hususu KMK’nun 28. unsuru uyarınca tüm kat malikleri ile külli ve cüzi haleflerini, ayrıyeten yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Sonuç olarak; Oybirliğinin sağlanamadığı hallerde ise, karara katılmayan her kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel konsey kararının iptali için belirtilen mühletlere bağlı olmaksızın kiralama kararının iptali için mahkemeye başvurarak kararın iptalini ve ayrıyeten kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilecektir.” dedi.
Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları ortasında Londra’da bir hukuk ofisinde çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk ofisinin kurucu ortaklarındandır. Bilhassa Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, uygar hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıyeten son vakitlerde girişimcilerin gereksinimleri ile ortaya çıkan Teşebbüs Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik istikametini daima geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Bayan Teşebbüsçüler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Bayan Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Toplumsal sorumluluk projelerini desteklemekte ve “toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki bayanın yeri konusunda yapılan her türlü toplumsal farkındalık çalışmalarının istekli destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.